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Le Grand Pariscope - Édition S1 2021

28 septembre 2021

Arthur Loyd livre en exclusivité pour Business Immo les résultats de sa dernière étude « GRAND PARISCOPE » : analyse croisée du marché des VEFA – Vente en état futur d’achèvement – et de l’offre future neuve de bureaux en Ile-de-France. Alors que le marché des bureaux francilien commence enfin à sortir de sa torpeur, le récent durcissement de la politique d’agrément s’apparente bien à une forme de régulation du marché qui ne dit pas son nom. Si cela peut paraître presque contre-intuitif avec la décompression actuelle des taux de vacance, les conditions semblent bien réunies pour fabriquer aujourd’hui la prochaine pénurie de bureaux neufs à Paris. Décryptages.

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Pierre-Antoine MATRAND

Directeur Général Arthur Loyd Il-de-France

 

Cevan TOROSSIAN

Directeur Associé Études & Recherche Arthur Loyd

Une baisse des volumes en construction au premier semestre 2021

Si la fin d’année 2020 avait vu le volume d’offre future neuve de bureaux nettement augmenter en à peine six mois, le redémarrage du marché locatif couplé aux livraisons d’immeubles du premier semestre 2021 ont entraîné quelques ajustements. Ainsi, de nombreux chantiers ont été livrés, à l’instar de Landscape à La Défense (63 720 m²) ou de Bloom dans le 12ème arrondissement de Paris (13 600 m²), tandis que les mises en chantier ont ralenti. Au total, 1,6 million de m² non précommercialisés sont actuellement en construction pour 82 chantiers, contre 86 six mois auparavant.

Bien que le stock d’offre future certaine paraisse élevé, sa répartition demeure profondément déséquilibrée : 88 % des chantiers en cours, soit 1,4 million de m², sont situés en périphérie et près d’un quart en 1ère Couronne Nord pour un cumul de 375 000 m² d’ici 2023. Un volume qui contraste avec la moyenne décennale du take-up de plus 5 000 m² dans ce secteur, qui s’établit à 67 000 m²/an sur des immeubles neufs ou restructurés. Fait notable, plus de la moitié des volumes en cours de construction dans ce secteur est localisée dans la commune de Saint-Ouen, qui comptabilise 200 000 m² actuellement en chantier et livrables d’ici fin 2022. La 1ère Couronne Nord, déjà marquée par un taux de vacance qui dépasse aujourd’hui les 15%, pourrait être confrontée à un déséquilibre durable. Seul un sursaut des transactions de grand gabarit – qui passera peut-être par des ambitions de loyer revues à la baisse – pourrait juguler cette suroffre qui s’annonce dans ce secteur. Un secteur qui ne manque pourtant pas d’atouts – proximité des quartiers d’affaires établis, présence de grands comptes, accessibilité – renforcés récemment par l’arrivée de la ligne 14 du métro.

À Paris, la situation est totalement différente. Le nombre de chantiers en cours a diminué en 6 mois passant de 26 fin décembre 2020 à 21 fin juin 2021, soit un total de 190 000 m² dont les livraisons vont s’échelonner du deuxième semestre 2021 à 2023. Pourtant, il s’agit peu ou prou du volume de take-up habituellement consommé chaque année dans la capitale : 180 000 m² en moyenne sur les transactions de plus 5 000 m² neufs/restructurés. Pour Pierre-Antoine MATRAND, Directeur Général d’Arthur Loyd Ile-de-France, « Non seulement l’offre future neuve disponible d’ici 2023 s’annonce en phase avec la capacité théorique d’absorption du marché parisien, mais la répartition géographique des projets en cours, très inégale, laisse craindre l’apparition de poches de pénurie de bureaux neufs hors du Quartier Central des Affaires dès la fin 2022 ».  

L’impact de la crise sanitaire et la faiblesse de l’activité transactionnelle en 2020 en particulier sur le segment des deals de plus 5 000 m², qui avait totalisé à peine 55 000 m² sur le neuf/restructuré, pouvait laisser croire à un retour à l’équilibre du marché parisien. Mais la reprise du marché locatif entamée au deuxième trimestre 2021 pourrait à terme inverser la tendance et venir accélérer l’écoulement de l’offre, si le climat des affaires reste bien orienté. Evidemment, toute résurgence de l’épidémie de Covid-19 repousserait dans le temps ce scénario de pénurie de bureaux neufs ou restructurés à Paris. Une fois de plus, le Covid est le seul « maître des horloges »…Bien entendu, il ne s’agit pas d’occulter les difficultés de commercialisation que peuvent rencontrer certains actifs de grade A d’ores et déjà disponibles à Paris. Mais dès lors que la demande placée retrouvera son rythme de croisière, il est probable que ressurgissent des tensions sur l’offre de bureaux qualitatifs dans la capitale.  

Par ailleurs, les grands utilisateurs recherchent de plus en plus des immeubles efficients (70 % des transactions de plus de 5 000 m² comptabilisées au premier semestre 2021 ont porté sur des immeubles neufs ou restructurés) pouvant répondre à leurs besoins immobiliers, toujours plus complexes et en constante évolution. Ces nouveaux besoins conjugués à l’hybridation du temps de travail et aux nouveaux usages accélèrent de fait l’obsolescence du parc existant. « Cette rentrée 2021 est placée sous le signe de l’action pour les entreprises : elles sont en train de tourner la page de la crise sanitaire. Le protocole sanitaire national s’est récemment assoupli, tandis que les accords de télétravail sont finalisés ou en passe de l’être. Elles se sont ainsi réorganisées après cette période mouvementée. L’enjeu maintenant pour elles est de recréer le collectif – délaissé depuis 18 mois – et de susciter l’adhésion des collaborateurs au projet d’entreprise. Le bureau réinvente sa raison d’être, ce qui nécessite une réponse immobilière adéquate pour offrir les environnements de travail stimulants et services que la maison ne peut offrir » commente Pierre-Antoine MATRAND.

Un avenir incertain pour la production de bureaux neufs en Ile-de-France

L’année 2021 est synonyme de changement législatif pour le secteur de l’immobilier, avec en premier lieu l’impérieuse transition énergétique et le Décret Tertiaire. Bien que ses modalités d’application restent encore à préciser, il est déjà au cœur des préoccupations des propriétaires-bailleurs qui passent en revue leur patrimoine, et certains d’entre eux, tels Gecina, PGIM Real Estate ou encore Ivanhoé Cambridge, s’engagent dès aujourd’hui sur la voie ambitieuse de la neutralité carbone de leur parc. Toutefois, l’impact des capex à injecter pour atteindre les objectifs de consommation d’énergie peut rendre l’équation économique difficile sur le parc existant et ancien, en particulier dans les secteurs aux loyers de marché compétitifs.

De nombreuses difficultés pourraient ainsi s’opposer au renouvellement qualitatif de l’offre de bureaux. « Si le Décret Tertiaire est une évolution incitant les propriétaires à s’orienter progressivement vers la détention d’actifs vertueux sur le plan environnemental ou à verdir leur patrimoine pour se conformer aux nouvelles normes, le récent durcissement de la politique d’agrément relative aux nouvelles surfaces de bureaux pourrait considérablement changer la donne. » commente Cevan TOROSSIAN, Directeur Etudes et Recherche d’Arthur Loyd et tout juste lauréat du classement Choiseul Ville de Demain 2021. En effet, depuis les années 1980, cette politique spécifique à Ile-de-France n’a eu de cesse de bouleverser le secteur de l’immobilier et de la promotion oscillant entre contraintes et allègements. La politique d’aménagement de la région francilienne ayant depuis toujours la volonté de résoudre le déséquilibre territorial entre l’Ouest et l’Est, tout en palliant la crise du logement et en intégrant une forme de mixité urbaine. « Avec les compensations en logements exigées par le législateur, et surtout, l’extension du périmètre d’attention renforcée (PAR) aux secteurs tels que Paris 12e-13e, Montrouge, Bagneux, ou encore Clichy, la Préfecture d’Ile-de-France, qui portait jusqu’ici son attention sur les secteurs d’affaires matures et l’Ouest francilien, étend et durcit désormais les conditions de réalisation de nouveaux programmes de bureaux », décrypte Cevan TOROSSIAN.

Autre difficulté pour la production de bureaux neufs, le financement des actifs spéculatifs situés dans les marchés les moins établis ou en suroffre s’est durci à la suite des crises sanitaires et économiques. Les investisseurs redoublent de prudence et concentrent leurs acquisitions à création de valeur dans les secteurs où le risque locatif reste maîtrisé. Ces mêmes secteurs qui sont précisément visés par la politique d’agrément de bureaux. D’autres paramètres moins évidents devraient également altérer l’évolution de l’offre neuve à plus ou moins long terme. Premièrement, les pénuries de matières premières au niveau mondial (bois, acier, cuivre, aluminium, etc.) engendrent de fait des retards de livraison et une hausse des coûts de construction, de l’ordre de 10% à 15% selon les entreprises du bâtiment.

Enfin, les enjeux de sobriété foncière établis par la loi Climat et Résilience d’août 2021 pourraient également avoir un impact à plus long terme sur la production de bureaux en région parisienne. Cevan TOROSSIAN poursuit « la Zéro Artificialisation Nette (ZAN) des sols devrait favoriser les pôles tertiaires existants, dans la mesure où seuls ces secteurs déjà urbanisés pourront, en théorie, voir leur parc immobilier se renouveler ou augmenter sans consommer de nouvelles réserves foncières. Les objectifs de sobriété foncière et de réduction de l’étalement urbain sont évidemment louables, mais ils figent de facto les perspectives de développement de nouvelles zones de marchés ou émergentes, et éloignées du cœur de la métropole. Une manière de favoriser la Ville compacte et célébrer la centralité tant recherchée par les utilisateurs de bureaux, mais qui intervient au moment même où certains citadins aspirent à une vie plus apaisée.  

Cevan TOROSSIAN ajoute : « Notons enfin les objectifs presque antagonistes recherchés par les autorités, entre d’une part la ZAN et le Décret Tertiaire, qui pénalisent indirectement la Deuxième Couronne, et d’autre part la récente mise à jour de la politique de l’Agrément de bureaux qui complexifie davantage le développement de bureaux dans les zones de marché établies. »

Décret Tertiaire, urgence climatique, durcissement de la politique d’agrément, frilosité des investisseurs pour les bureaux en blanc hors des sites établis, renchérissement des coûts de construction, enjeux de sobriété foncière, nouvelles aspirations des collaborateurs, sans évoquer l’opposition de certaines majorités municipales défavorables à toute forme de densification de la Ville … Autant d’éléments qui impacteront, à moyen-long terme et à des degrés divers, la production de bureaux neufs en-Ile de-France. Des défis également, que certains opérateurs de la « Fabrique de Ville » ont d’ores et déjà commencé à anticiper notamment au travers de la conception d’immeubles bas carbone ou d’opérations mixtes.

Le marché des VEFA de bureaux en repli

Alors que le marché de l’investissement des VEFA de bureaux en Ile-de-France ne cessait de progresser depuis 2013 et alimentait ainsi l’offre future neuve, c’est avec une certaine inertie au premier semestre 2021 que ce segment du marché a subi les pleins effets de la crise qui a éclaté en mars 2020. Ainsi moins de 300 millions d’euros ont été investis durant les six premiers mois de l’année, contre 1,5 milliard d’euros au premier semestre de l’année précédente. Seuls 6 % des montants investis en bureaux ont été dédiés au marché des VEFA, contre 25 % un an auparavant. Fait notable, aucune transaction n’a dépassé les 100 millions d’euros et le volume moyen d’investissement est en nette baisse, aussi bien pour les VEFA prélouées que celles en blanc.

A l’inverse de 2020, Paris accuse le coup au premier semestre 2021 pour ce type de vente : seule l’opération en blanc acquise par AEW pour le compte d’un fonds de pension allemand sur le 9 rue d’Argenson a été finalisée au premier trimestre 2021.  

La 1ère Couronne, et plus particulièrement le Sud et le Nord, ont attiré les investisseurs sur ce compartiment du marché. Notons que les deux actifs situés en Couronne Sud et acquis en VEFA en blanc sont localisés le long du tracé de la future ligne 15 du Grand Paris Express prévue pour 2025 : O’Vent à Châtillon (11 150 m² acheté par Freo Group et Anacap Financial Partners) et le 52 avenue Aristide Briand à Bagneux (acheté par Hemisphere et Bain Capital Credit pour 13 700 m²), deux programmes signés Coffim.

« Avec un marché locatif qui retrouve des couleurs depuis le 2ème trimestre 2021, l’officialisation prochaine de plusieurs précommercialisations locatives portant sur des immeubles en construction ou à construire devraient alimenter le pipeline des VEFA sécurisées sur le marché de l’investissement », détaille Pierre-Antoine MATRAND.

Une origine des projets propre à chaque marché  

L’étude « Le Grand Pariscope » propose une analyse croisée du marché des VEFA de bureaux et de l’offre future en Ile-de-France, et qualifie l’origine de cette dernière. Comme dans la précédente édition de l’étude, les VEFA, qu’il s’agisse d’opérations en blanc ou prélouées, représentent toujours près d’un tiers des chantiers tertiaires en cours, soit 23 chantiers. La périphérie francilienne reste le terrain de jeu « traditionnel » des promoteurs s’adossant à un investisseur, avec un total de 19 chantiers pour 400 000 m².

Comme déjà observé en 2020, Paris et les secteurs d’affaires de l’Ouest tel que Neuilly-sur-Seine, attirent davantage les investisseurs en capacité de revaloriser des actifs, soit déjà présents dans leur patrimoine, soit en acquérant des produits en fin de cycle. Fait notable, les volumes investis en bureaux de type « value-add », qui représentent 64% des transactions de plus de 50 millions d’euros à Paris au cours du premier semestre 2021, seront les seuls à alimenter le renouvellement de l’offre de qualité à moyen et long terme, les opérations de VEFA y étant quasi absentes. Et bien que le marché de l’investissement parisien ait également pâti de la baisse des volumes investis (- 35 % au premier semestre 2021 vs 2020), la concurrence pour ces actifs s’intensifie entre les investisseurs à mesure que le nombre de produits sur le marché s’amenuise.  

Aussi, quatre chantiers sur 10 en 1ère Couronne Sud ont pour origine une opération « value-add », dont trois sont localisés à proximité directe d’une future gare du métro Grand Paris Express, un projet majeur pour la Région capitale. Parmi ces projets, citons par exemple le programme Wellcome à Malakoff (13 400 m²) porté par Batipart, dont la livrable devrait intervenir au 4ème trimestre 2022. Ces opérations, auxquelles vont bientôt s’ajouter les VEFA signées au premier semestre 2021 dans ce secteur, démontrent si l’en était besoin que l’immobilier est aussi une industrie de convictions.

Une exclusivité Business Immo : « Un risque de pénurie de bureaux neufs à Paris dès 2023 »

Arthur Loyd, Créateur de Possibilités

Premier Réseau Français de conseil en immobilier d’entreprise, nous nous engageons dans la réussite de la stratégie immobilière de nos clients et investisseurs. Nos équipes les conseillent avec les meilleures analyses et indicateurs pour leur présenter les solutions les plus pertinentes du marché et ainsi transformer leurs défis d’aujourd’hui en réussite de demain.

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