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Point marché bureaux - retrospective 2020 & perspectives 2021

4 mars 2021

Le marché de l’immobilier d’entreprise est très corrélé à la conjoncture économique. Les années de forte croissance se traduisent généralement par une hausse des créations d’emplois, donnant lieu à des besoins immobiliers supplémentaires pour les entreprises. À l’inverse, les années de crises entrainent d’importantes suppressions d’emplois et une diminution des surfaces de bureaux.

En 2020, le marché des bureaux en Ile-de-France s’est contracté de l’ordre de 45%. Une baisse significative très fortement liée à l’évolution du PIB

2020 : la 5ème crise enregistrée par le marché de l’immobilier de bureaux en Ile-de-France. 

Une crise qui a impacté significativement lademande placée en Ile-de-France tout comme à la suite des crises du début des années 90, du début des années 2000, avec l’explosion de la bulle internet, de la crise des subprimes en 2008-2009, ou encore de la crise des dettes souveraines en 2012

COMMENT VA REBONDIR LE MARCHÉ EN 2021 ?

Si les volumes de demande placée enregistrés ces dernières années atteignaient en moyenne les 2,3 millions de m2, les années de rebond ont montré, depuis 20 ans, une reprise modérée comprise entre 10 et 18% par rapport à l’année de crise.

Dans ce cas de figure, la demande placée se positionnerait aux alentours de 1,5 voire 1,8 million de m2 en Ile de France au deuxième semestre 2021 si la situation sanitaire s’améliore sensiblement.

OÙ VA SE MATÉRIALISER LA REPRISE DE LA DEMANDE PLACÉE ?

Lorsque nous analysons les différentes crises depuis 20 ans, nous pouvons constater que la part de marché de Paris, était relativement faible à cause d’un volume d’offre disponible très bas. Les années de rebond ont montré, quant à elles, une nette progression de la demande placée dans la capitale, par rapport au secteur de la périphérie, après trois années de reprise.

COMMENT ÉVOLUENT LES LOYERS LORS DES PHASES DE CRISE ?

Lors des phases de crise, deux indicateurs économiques de la Banque de France : la trésorerie des services marchands et les carnets de commandes des entreprises, sont intéressants à analyser car ils sont très corrélés avec l’évolution des loyers moyens neufs ou restructurés de Paris QCA.

En tant que secteur de marché le plus profond et le plus mature, la situation de Paris QCA permet d’observer en premier lieu les évolutions liées aux phases de crise et de rebond. Il est aussi le secteur de marché qui donne généralement le « LA » pour les autres secteurs de marché en IDF, dont les loyers s’ajustent en conséquence. Lorsque les indicateurs économiques sont fortement dégradés, cela entraine systématiquement un ajustement des loyers de Paris QCA

2020 : Une anomalie 

Alors que la situation des carnets de commandes des entreprises était fortement dégradée en 2020, du fait de la crise sanitaire, les loyers moyens de Paris QCA ont continué à progresser

Une « anomalie » qui peut s’expliquer par deux raisons :

#1 : Une pénurie d’offre sur le marché de Paris QCA avec un taux de vacance inférieur à 2% pendant très longtemps. 

#2 : La bonne santé financière de certaines entreprises pendant la crise, leur permettant de signer des baux à des niveaux de loyers élevés, et continuant ainsi à alimenter un loyer moyen à Paris QCA orienté à la hausse. 

Mais compte-tenu du choc économique inégalé de cette crise, enregistré en 2020 et de la dégradation très forte de la situation économique et des capacités financières des entreprises, nous nous attendons, dans les scénarios que nous avons réalisés, à un ajustement du loyer moyen du Quartier Central des Affaires de Paris, de l’ordre de 10 à 19% d’ici deux ans, ce dernier ayant déjà enregistré une première baisse au 4ème trimestre 2020. 

Ce que nous pouvons retenir, c’est que l’immobilier de bureaux a été challengé par la crise sanitaire en 2020.

Il va maintenant se poser la question, pour les entreprises, de recréer du lien, récréer une adhésion à un projet commun, au projet de l’entreprise. C’est certainement dans cette dimension que l’immobilier de bureau va regagner ses lettres de noblesse lors de la reprise économique puisqu’il permettra aux collaborateurs d’adhérer à une identité de marque, d’adhérer à des valeurs communes

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